财通策略嬴 95后女生在淘宝“捡漏”法拍房：研究了3年，成交价全小区最低

（原标题：95后女生在淘宝“捡漏”法拍房：研究了3年，成交价全小区最低）

本文来源：时代财经作者：梁争誉

淘宝、京东能下单的，不只是鞋服、蔬果、家电，还有房子。

图片来源：图虫创意

过去，法拍房常被视为高风险、流程复杂、充满不确定性的“灰色地带”。随着司法拍卖制度愈加透明、平台化程度不断提升，这一市场正悄然嬗变。

越来越多的人开始意识到，房子不仅能在中介门店买、在售楼处选，也能像在淘宝上挑衣服一样“下单”。在价格敏感与购房焦虑并存的当下，法拍房正成为一部分人，尤其是年轻人实现买房愿望的另类路径。

30岁的花花就是其中之一。

她花了两三年时间研究流程、筛选标的，最终以全小区最低成交价，在深圳布吉拍下一套老旧小区房，完成了一次带着理性克制的“确认支付”。

她的故事并不是孤例。越来越多购房者开始尝试“用更少的钱，离理想的生活更近一点”。但并非所有人都能像花花一样保持冷静。

在高溢价与悔拍频发的拍场背后，情绪驱动下的“价格失控”并不鲜见。部分买家在激烈竞争中冲动出价，最终高位接盘。

与此同时，法拍市场容量正在快速拓展。别墅、厂房、写字楼甚至百亿资产包接连挂拍，法拍房正从冷门小众，迈向大众关注。无论是动辄亿元成交的豪宅，还是“一元起拍”的海景房促销，都映射出法拍机制在供需错配与存量盘活背景下的潜力与想象空间。

这是一场悄然扩容中的买房革新，也是一扇连接制度、资本与个体梦想的新窗口。

比衣服贵一点，离自由近一点

法拍房，正成为部分年轻人实现买房心愿的另类路径。

今年年初，花花在阿里拍卖平台成功拍下一套法拍房，它位于深圳龙岗布吉——一个有“刚需天堂”之称的房价洼地。房子建于1999年，没有电梯，户型普通，但离市区不远，有3条地铁线连接市中心，成为她实现通勤自由、独立生活的支点。

“当时我反复权衡，如果想交通方便，预算又有限，买新房就只能往郊区靠。最终我决定，试一试法拍房。”

城中村与商品房交错的深圳，时代财经摄

为了这套房，花花准备了两三年。亲戚成功买下法拍房的经历，不仅给了她勇气，也提供了操作路径。她开始刷淘宝，像逛街一样，只不过浏览的商品从衣服、零食、日用品，变成了一套套待拍的房子。

她很快摸索出自己的筛选标准：“个人产权”“住宅性质”“法院包清场”——满足这三个条件的，基本属于“可入手”的安全标的。

与传统买房者相比，花花显得格外“不拘小节”。她十分坦率：“预期控制好了，你就能接受很多现实；但如果期待太高，反而容易在细节上失望。”

她从不着急下手，而是先练手。合适的房子出现时，她就报名参与，“哪怕不出价，也能熟悉流程，避免真正上场时手忙脚乱”，但她从不急着抢，“错过的，就当练手了”。

今年2月18日，经历二三十轮出价，花花成功拍下目标房源，最终的成交价是全小区最低纪录，“我给自己设置了红线，一旦价格超过预期就会放弃。只有心态稳了，才可能拍到真正适合自己的房子。”

三个月后，在法官、法警和开锁师傅的陪同下，花花顺利收房，“任何困难，都打不败一个30岁女生想拥有一个家的决心。”

“刚毕业时的我，根本不敢想象会有买房的一天。但现在，我觉得很多过去不敢想的事情，其实都可以做到。”这套法拍房，是花花给30岁的自己最坚定的一次“确认支付”，价值150万元。

花花在小红书和同好交流法拍经验

法拍房也有“上头”时刻

拍场上，和花花一样能够保持克制的买家并不多，价码常常被情绪推高。实际上，场内场外，博弈无处不在。

在法拍江湖闯荡多年的辅拍中介老马，见识过太多“上头”时刻。

今年5月，深圳罗湖一栋6层住宅楼开拍，起拍价约2378万元，34位竞买人激战450轮，最短出价间隔不足1秒，最终成交价被推高至1.14亿元，溢价率高达379.68%。

然而，仅一个月后，竞拍者清河县千代文化传媒有限公司悔拍，未履行交易。根据竞买规则，悔拍将被没收保证金——本场拍卖的保证金高达475.5万元。

拍出天价的罗湖住宅楼部分竞价记录，图源：阿里资产

“很多时候，大家以为自己很理性，但真正出手时往往是情绪在主导。”老马说。

花花对此深有体会，“每次加价看起来只是几万块钱，好像不多，但最后累积下来，其实已经接近市场价了。心态一乱，就很容易做出冲动决定。”

激情竞拍的故事并不少见。在深圳法拍市场，一拍无人问津、二拍高价成交的情形屡见不鲜。

例如今年6月，深圳福田香珠花园一套建筑面积约250平方米的四居室首次上架拍卖，起拍价约1396万元，虽吸引超过5000次围观，却无人报名参加竞买。一个月后，该标的物以约1117万元的价格进入二拍流程，吸引11名买家轮番出价60轮，最终以约1617万元成交，较一拍起拍价高出221万元。

数据也印证了这一趋势。

克而瑞监测数据显示，2024年上半年，全国住宅类法拍房整体成交率为17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明显差异。其中，首拍成交率仅12%，较平均水平低5个百分点；“二进宫”房源成交率达23%，出售率相对更高。

“人性都是复杂的。”老马观察到，很多买家在一拍阶段嫌“捡漏”空间太小，到了二拍又因为竞争激烈而情绪失控，“赌气上头，非要拿下，好像只要价格没超过市场价，就是赢。”实际上，在他看来，只有成交价低于市场价四成，即六折左右，才算是真正意义上的“捡漏”。

这与法拍房的隐性交易成本不无关系。

老马指出，从投资角度看，购买法拍房往往还需考虑10%左右的交易成本，通常包括税费、中介服务费、清场费用、代办过户服务费等，以及原业主可能拖欠的物业、水电、燃气等费用。“在房价稳定的情况下，成本也普遍在房源总价的7%至8%之间；若市场继续调整，亏损风险很难回避。”

在高昂交易成本和房价下行风险的双重夹击下，法拍市场不再是投资客眼中的“淘金地”，博弈态势逐渐降温。

“近年来，法拍市场上的投资客比例已明显减少。”老马说，“投资讲究的是上涨空间，但如今房价缺乏上涨预期。”在他看来，除非房源涉及老旧小区且存在明确的拆迁预期，否则越来越多的竞买人，已从逐利的投资者，转为更为务实的自住者。

除了豪宅，多地出现“一元法拍房”

如今，司法拍卖平台上的法拍标的变得越发“丰盛”。那些曾经高高在上的资产——别墅、酒店、厂房、写字楼，甚至动辄百亿的资产包，也陆续被挂上“货架”。

克而瑞的统计数据显示，近年来法拍房供需规模持续攀升。2023年，全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。

今年6月底，阿里资产首次披露最新运营数据：截至2025年6月末，平台累计法拍成交超3万亿元，其中法拍房成交超100万套，处置成交债权等超6000亿元，辅助管理人处置资产超4000亿元，盘活各类土地4000多宗。

阿里资产房产总经理井西超透露，2025财年（2024年4月1日-2025年3月31日），阿里资产平台房产成交GMV破千亿，同比增长67%，在房产行业调整期实现“加速超车”。

在千亿级的市场中，越来越多总价千万甚至上亿的豪宅，成为法拍买家的围猎目标。

老马也有类似观察。他提到，近几年流入法拍市场的高端住宅显著增多。“做生意节奏快、风险大，赚钱和亏钱往往只在一念之间。”为释放债务压力，高端资产进入法拍市场的现象日益增多。

今年5月，深圳老牌豪宅项目华侨城纯水岸的两套房源被拍出高价。纯水岸七期3栋1-26B、2栋2-27D分别以136%、124%的溢价率成交，总成交价达7464.86万元。阿里资产平台披露的执行裁定书显示，这两套房源的权利人因涉及借款合同纠纷、未履行义务，法院裁定对其名下资产进行拍卖，用于清偿约1.3亿元的债务。

与住宅豪宅并行的是另一类大宗标的：厂房、写字楼、商业资产等，正成为资本大鳄的目标。

就在今年7月，深圳八卦岭工业区第534栋整栋厂房在阿里资产平台成功拍出。这栋厂房吸引超过2.6万次围观、694人设置提醒，竞拍记录高达153次，最终以约2.17亿元成交，较起拍价9641万元溢价125.03%。

阿里资产表示，这一溢价率不仅体现了该标的的市场热度，也反映出在供需错配背景下，工程型资源正成为投资者眼中的“新机会”。

不止机构与资本玩家，越来越多普通业主也在“试水”。

今年6月，多地出现“一元法拍”。值得注意的是，这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。

根据克而瑞统计，这些“一元起拍”房源主要来自山东威海，共计216套，均为乳山海景房，分布在超过90个小区，大多数房源为精装修、家具齐全。

去年11月，乳山一套海景房以11元成交登上热搜，尽管事后被证实为“宣传促销”性质，但足见法拍房市场吸引力正在扩散。

阿里资产平台上待拍的低价乳山海景房

虽然目前每年法拍房成交金额占全国一手与二手房交易总额（超15万亿元）比例不到1%，但在结构性层面，其对部分城市、特定品类的市场格局，已产生实质影响。

克而瑞指出，法拍房对新房市场的“挤占效应”呈现“两头翘”特征：高总价与低总价产品的竞争力更强，而中价段法拍房影响相对较小。在部分三四线城市，高总价、大面积段的法拍豪宅，对新房销售形成明显分流。

“随着市场对法拍机制的了解加深，预计下半年将有更多二手房房源通过法拍通道寻找出路。”克而瑞表示，这不仅有助于盘活存量资产，也能打通一二手交易链条。

值得一提的是，由于法拍房平均成交价格低于市场价三成左右，具备显著价格优势。在保障房资源紧张、资金压力大的背景下，克而瑞建议，政府可择优收购合适法拍房源用于保障房储备，实现多方共赢。